当前湖南房地产发展形势及建议
添加时间：2016-04-20 11:48:12 来源：中企互通-长沙工业地产商会 点击：
今年以来，在全国密集出台的房地产调控政策背景下，湖南房地产市场总体保持平稳较快运行，开发投资、土地供应、房地产信贷、商品房供应及销售保持增势，地价、房价有所上涨，待售面积增幅回落，“国十条”等房产新政效果初步显现。 一、1-9月全省房地产市场运行基本情况 （一）房地产开发投资继续快速增长。1-9月，全省共完成房地产开发投资983.9亿元，增长33.3%，增速同比提高22.6个百分点，比全省固定资产投资增速高4.2个百分点，比全国房地产开发投资增速低3.1个百分点。投资额占全省固定资产投资的比重为14.5%，占比居中部六省第4位、全国第15位。开发投资稳定增长的原因：一是郴州、衡阳、岳阳、株洲、张家界、湘潭等地投资持续较快增长，增速高于全省平均水平；二是去年受金融危机影响，同期投资基数较低，今年市场销售情况较好，企业回笼资金多，相应投资增长较快。长沙共完成开发投资481亿元，同比增长32.6%，增速同比提高32.4个百分点，占全省的48.9%。 （二）房地产用地需求回升，出让单价大幅上涨。1-9月，全省房地产用地供应3089.6公顷，增长82.1%，其中商服用地813.3公顷，增长61%；住宅用地2276.3公顷，增长91.1%。随着房地产用地需求快速回升，用地出让单价大幅上涨，全省平均达911.18元/平方米(合60.7万元/亩)，上涨42.5%，其中商服用地928.55元/平方米(合61.8万元/亩)，上涨44.9%；住宅用地904.18元/平方米(合60.2万元/亩)，上涨38.3%。 （三）房地产信贷规模继续攀升。截止9月底，全省金融机构房地产贷款余额2024.2亿元，增长44.7%，增速同比提高14.1个百分点，高于全省贷款平均增速23个百分点。房地产贷款余额占全省贷款余额的比重为18.1%，占比提高2.9个百分点。1-9月，全省新增房地产贷款486.7亿元，增长66.4%，占全省新增贷款的29.6%。从贷款投向来看，开发贷款增速趋缓，贷款余额540.9亿元，增长28.6%；住房消费贷款增势强劲，购房贷款余额1198.2亿元，增长53.2%；政策性住房贷款余额285.1亿元，增长45.4%。 （四）商品房供应充足，新开工规模急速扩大。截至9月底，全省商品房施工面积1.49亿平方米，增长31.9%。其中，住宅1.22亿平方米，增长32%。商品房新开工面积4630.7万平方米，增长74.8%。其中，住宅3863.3万平方米，增长78.4%。商品房竣工面积1616.4万平方米，减少7.9%。其中，住宅1352.8万平方米，减少7.9%。 （五）住房消费保持旺盛，待售面积增幅回落。1-9月，全省商品房销售面积2759.7万平方米，居全国第9位，增长21.3%；完成销售额856.7亿元，居全国第14位，增长39.8%，占全社会消费品零售总额的20.8%，占比同比提高3.1个百分点。其中，商品住宅销售面积2571.9万平方米，增长20.2%；完成销售额764.4亿元，增长40.2%。 随着住房消费持续旺盛，商品房待售面积增幅有所回落。截至9月底，全省待售1-3年的商品房屋面积457.1万平方米，增长90.3%，增幅比1-8月下降1.4个百分点，其中住宅279万平方米，增长84.8%。 （六）供求结构基本合理。对照供需结构，中户型供求平衡，大户型供应较多，小户型供应较少。从住房供给结构看，小套型和中套型占比上升，大套型占比有所下降。1-9月，全省商品住宅竣工11.1万套，其中90平方米以下套型2.63万套，占23.7%，占比提高2个百分点；90-140平方米套型5.83万套，占52.5%，占比提高1.3个百分点；140平方米以上套型2.64万套，占23.8%，占比下降3.3个百分点。从住房需求结构看，中小套型需求旺盛，大套型需求减少。1-9月，全省商品住宅销售21.59万套，其中90平方米以下套型5.34万套，占24.7%，占比提高0.3个百分点；90-140平方米套型11.63万套，占53.9%，占比提高1.7个百分点；140平方米以上套型4.62万套，占21.4%，占比下降2个百分点。 （七）房价稳定上涨。1-9月，全省商品住宅销售均价2972元/平方米，上涨16.7%，涨幅比全国低0.3个百分点；均价居全国第24位，比2季度下降1位。长沙市内五区商品住宅销售均价5279元/平方米，上涨18.4%，涨幅比全国低0.5个百分点。商品住宅均价超过2000元/平方米的城市除长沙外还有湘潭、株洲、衡阳、岳阳、郴州、张家界和常德。 （八）企业家信心指数、企业景气指数有所回升。受市场回暖和对未来良好预期的影响，全省房地产业企业家信心回升，企业景气指数止跌回稳。三季度企业家信心指数为129.8点，同比上升14.7点，环比上升6.3点。房地产企业景气指数为110.5点，同比回落7.6点，环比上升1点，处于微景气区间。 二、当前全省房地产市场遇到和存在的主要问题 （一）商品房待售面积规模偏大，供需关系有所失衡。截至9月底，全省待售商品房屋面积784.04万平方米,增长106.6%；占同期商品房竣工面积的48.5%。 （二）土地市场有趋冷迹象。9月份土地供应量和出让单价环比8月分别下降34.3%和38.9%。 （三）房价上涨依然较快。1-9月，全省商品房屋销售均价3105元/平方米，上涨15.3%，虽然比1-6月、1-7月、1-8月分别回落了4.5、1.2和1.2个百分点，但依然增长较快，均高于同期经济和城乡居民收入的增速。 三、2010年第四季度房地产市场走势 全国本轮房地产调控分别于2009年12月、2010年4月、9月、11月连续四次出台“房地产新政”，其力度不断加强，从最初的努力增加供应，到4月份通过金融、税收政策遏制投资投机性需求，到9月、11月份出台全面停止三套房贷，部分城市出台限购令甚至禁止开发商涨价等措施，调控政策对需求的抑制越来越严，行政色彩也越来越浓。受全国房地产新政影响，湖南房地产开发投资、商品房屋施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积等主要指标的增速自5月份开始逐月减缓，商品房价快速上涨的势头得到有效抑制，政府调控效果较为明显。但离老百姓的心理预期还有差距，尤其是9月、10月份的房价上涨趋势又有所抬头。9月29日，国家有关部委针对部分城市房价上涨过快的问题出台进一步调控措施；10月20日，人民银行提高存、贷款利率；11月3日，住建部等四部门发文，对公积金贷款全面约束收紧。可以说，进入第4季度，随着房地产市场调控更加深入，湖南房地产市场势必与全国一样开始步入一个新的观望、调整期。初步预计，全省房价会在房地产新政下有所调整，但全省房地产市场的走势仍将保持稳中趋升的发展态势，房市发展更趋理性，将与经济和居民收入增长更加同步和协调。 （一）从市场供给来看，商品房屋开发投资、施工面积增速有所减缓，但仍处于高位运行，市场供给有保障。1-9月，全省房地产开发投资增速虽然分别比1-3月、1-6月下降9.5和0.8个百分点，有进一步下滑的趋势，但仍然维持在30%以上增幅。全省商品房屋施工面积增长31.9%，其中新开工面积增长74.8%，自4月份以来一直保持75%左右的增速。 （二）从土地需求看，土地市场将平稳增加。受严厉调控政策的影响，开发企业拿地积极性降低。同时，保障性住房用地需求迅速增长，预计用地需求还将平稳增加。 （三）从信贷发放看，房地产信贷增速放缓。金融管理部门加大房地产贷款领域风险提示和预警，商业银行大幅提高开发贷款审批门槛，停止“三套房”按揭贷款、公积金贷款，限制“异地购房”贷款，预计房地产信贷增速将有所放缓。 （四）从市场需求来看，商品房销售有所回调。随着传统销售旺季渐去，刺激住房消费政策完全退市，加上提高了首付款比例、暂停第三套房贷，以及房产税改革和加息预期等因素的影响，将进一步加重消费者观望心理，住房需求将受到抑制，商品房销售量增速将下降。1-9月，全省商品房屋销售面积增速分别比1-3月、1-6月大幅下降21.2和8.2个百分点，并有进一步萎缩的趋势。 （五）从房价走势来看，一方面，商品房屋生产成本不断推高。1-9月，全省房地产用地出让均价增长42.5%，增幅创历史新高。另一方面，市场需求虽然受到抑制，但销售面积仍以20%以上的速度增长。在需求拉动下，1-9月，全省商品房屋销售均价比1-6月上涨1.5%。而且，开发企业资金充裕。1-9月，全省房地产开发企业实际到位资金1733.28亿元，增长48.3%，无论总量还是增幅都远远高于实际完成投资。开发商不差钱、不愁销，主动让利降价的可能性极小。 四、几点建议 我国住房体系的制度设计是针对高、中、低收入家庭制定不同的政策，低收入家庭由政府提供廉租房或保障性住房，这是政府的责任；中等收入家庭购买平价房，房价介于廉租房与商品房之间；高收入家庭则进入商品房市场消费。住房体系建设是保障与市场并重，双轮驱动：一手抓保障，一手抓调控。就目前来看，无论是保障房建设还是市场调控政策，问题都出现在“落实”二字上。要真正解决房价问题、解决民生问题，关键是增加房产供给特别是针对中低收入群体的限价房、保障房供给。从长远看，通过信贷调控来抑制需求，以及过度使用行政手段调控市场的效果会越来越差。如果供应和制度改革跟不上，一旦调控放松，需求集中释放，房价还会报复性反弹。 （一）贯彻落实地方政府问责制。对地方政府而言，搞保障增加地方财政支出，搞调控又不可避免地要减少地方财政的收入。事权和财权增长不匹配，导致地方政府在搞保障的时候捉襟见肘，同时也导致对土地财政的依赖，在进行房地产市场调控的时候难免有所顾虑。所以在住房问题上，地方政府就需要做出抉择，如何兼顾经济发展和社会公平。在目前特定的背景下，地方政府往往容易追求看得见的经济目标，支持房地产市场发展，增加土地出让。因此，坚决贯彻落实国家今年开始的对地方政府在解决住房问题上进行的监督和问责制度就具有极其重要的现实意义。地方完成保障房建设任务情况和实施房地产调控的效果，要与地方政府的绩效考核挂钩，对各地保障房建设和房地产市场调控政策的落实情况进行监督，对落实政策不到位的要进行约谈，直至问责并追求责任，并向媒体和社会公众公开。这种问责应该常态化，将责任落实到部门和负责人，有力推动各项政策的贯彻落实。 （二）进一步加强市场监管，专项整治开发商违规违法行为。住房市场化改革，意味着大多数人将通过买房解决住房问题。但在房地产市场上，购买者处于明显的弱势地位，在这种不平等的供求关系中，没有政府的适度监管，开发商很容易凭借其定价权谋取暴利，侵害购买者权益。进一步加强市场监管力度，是各级政府的基本职责。目前，政府的监管主要是应针对近期开发商在开发用地、房屋拆迁、规划建设、房屋销售、权属登记、物业管理等方面的行为，各有关部门各司其职，进行专项整治，并形成长效机制。区县政府重点检查从事政策性住房建设的房地产开发企业是否按照土地出让合同及相关规定，按时完成建设任务并保证工程质量。住建部门重点查处开发商是否有无证售房、捂盘惜售、哄抬房价、虚假交易、交付使用的商品房达不到使用条件、工程质量不合格严重影响使用、不执行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度规定的行为。对于房地产开发企业或者房屋经纪公司在销售房屋时，不执行“一套一标”的明码标价规定，物价部门要严厉惩处。国土部门重点查处房地产开发企业闲置土地、欠缴地价款及其它违反土地出让合同约定的行为。规划部门要加强批后建设工程的全过程监督，防止房地产开发企业在建设过程中擅自变更规划性质，增加建筑面积等违法行为。企业诚信管理部门要建立开发企业诚信档案制度，对于违纪违规行为进行登记、曝光，并对其今后的土地、信贷、规划等审批、备案加以惩罚性约束。 （三）继续增加保障性住房供给，确保民生基本需求。紧缩信贷有效遏制了房价的过快上涨，但要真正解决房价问题，还需增加房产供给，尤其是限价房、廉租房供给。从现阶段来讲，增加中低价位普通商品住房的供应十分迫切。因为低收入者已明确由廉租房等来实现其住有所居的要求，但买不起高价的商品房又不够资格住廉租房及经适房的工薪阶层，其住房保障还缺少系统的制度安排。各级政府可确立“基本住房”的理念，根据本地的收入水平及住房状况确定这类房产的价格和面积，然后以低价或平价供应土地，采取或租或卖的方式为这部分人群提供住房。湖南目前正处于新型城市化加快推进时期，住房需求将在较长时期内保持上升趋势。而供给又受到资源约束的刚性制约，特别是土地供应能力有限。因此，在继续保持房地产业发展的同时，要加大对供需双方的结构调整力度，在有限的供给能力下，优先解决最基本的住房需求，多开发一些中低价位、中小户型商品房，构建合理的住房建设和消费模式。 （四）提高土地出让收益对保障房的投入力度。保障房由政府提供，建设资金也由政府财政投入，因此，提供稳定的资金来源是保障房建设迫切需要解决的问题。尽管中央财政对保障性住房有专项补助资金，但大部分仍要靠地方财政。随着保障房建设规模扩大，尤其是公共租赁房大量增加，地方财政的压力会不断增加。其中一个重要的资金来源方式就是增加土地出让收益对保障房建设的投入。当前，我国规定土地出让净收益的5%用于保障房建设，重庆已经将净收入的10%改为毛收入的5%，吉林将净收入投入比例提高到20%，青岛提高到15%，湖南也可以进一步提高。同时，地方政府还可以通过优惠政策加大投入，如划拨土地、减免公共租赁房建设税费、财政进行融资担保等。 （五）住房制度改革与经济手段的最佳结合点是房产税的改革。根据发达国家的成功经验，房产税是政府稳定房地产市场的最主要经济手段。开征房产税，增加住房保有环节的成本，既可以有效遏制投机，又可以让大量空置房进入二手房市场，从而增加供应。因此，加快房产税改革应成为“十二五”住房制度改革的最重要内容。房产税出台，哪怕只是明确征收的对象和方式，都将在很大程度上稳定市场的预期。应当尽快推广试点范围，并早日正式推出。要强化政府在解决住房问题上的职责，必须继续深化住房制度改革和相关财政、金融、税收制度的改革，在某些方面给地方更多的自主权。