二线城市写字楼市场分化 高端综合体前景广阔

世邦魏理仕日前发布的数据显示，从全国写字楼市场来看，未来三年的新增供应量已经超过目前市场现有存量。若所有项目均按时交付，预计2014—2016年间中国14个主要城市的写字楼供应量将激增4080万平方米，接近2012年存量的2倍。而天津、沈阳和重庆等二线城市的写字楼存量规模将翻两番，远远超过需求。

　　近年来供应过剩的传言令二线城市商业地产市场面临严峻考验，但从研究机构数据和分析人士观点来看，供应高压下市场逐渐走向分化，甲级写字楼及高端综合体良好的市场表现越来越受到关注。

　　以二线城市中的成都市场为例，戴德梁行在日前发布的一份“中国写字楼市场将迎来数轮供应大潮唯不会出现海啸”的报告中指出，成都的写字楼供应虽然体量庞大，但仍然较为贴近其每年平均的写字楼需求量。

　　仲量联行华西区总经理吴允分析认为，综合体一般指包含公寓住宅、商务办公、酒店餐饮、商业零售、综合娱乐等多项功能的“城中之城”。但现在很多机构在做市场统计时，将兼容以上至少三项功能的开发项目纳入综合体范畴，这导致了统计范围的过度扩大以及数据的失真。

　　有观点进一步指出，一个商住地块，如果兼容30%的商业，开发商除了住宅还规划了一部分公寓产品以及小的购物中心。这种项目也会被作为综合体统计，而且整个项目的建筑面积都会被统计在内。在目前成都统计的100多个综合体中，这样的项目为数不少。

　　“总体来讲，成都综合体过剩的言论存在一定的误导，我们拿到的数据显示，成都的综合体供应面积远远低于千万平方米。”成都银城置业有限公司总经理郑勇强表示。

　　郑勇强分析称，目前成都真正的高端综合体屈指可数，不会超过四个，国际金融中心以及在建的银泰中心是最具代表性的项目。据介绍，未来成都60多家银行及金融机构的省级支行，有70%会住进金融城，都位于成都银泰中心周边。

　　“北京银泰中心在产品规划上已经具有很多的超前性，但后来做成都银泰中心的时候，银泰总结了在北京项目上的得失，对成都项目进行了全方面的优化。”北京银泰中心总经理尹筱周介绍，可以说，成都银泰中心是北京项目的全面升级。银泰希望这两个银泰中心能对北京和成都的城市形象和城市竞争力的提升有明显带动。

　　黄瑜表示，高端综合体的出现对于提升城市形象，带动城市经济的发展有重要作用。对于成都市场来说，高端综合体这个市场才刚刚出现。

　　世邦魏理仕中国区总裁潘可维表示，商业运营模式的改变对于开发商来说至关重要。“目前，办公楼产品的同质化比较严重，在成熟的市场，我们可以看到每一栋楼的规划、设计、营销、运营、招商手段各有不同。未来，管理得好的办公楼可以长期收取比较高的租金，如果管理不善租金回报会低很多。”

　　业内人士认为，高档写字楼将为城市的产业转型和服务经济的发展提供有利载体。科学发展商业地产的根本在于结合经济转型、产业转移、人口迁移等多种因素，合理把握商业地产开发节奏，实现与现代服务业更好协同发展。