投资者与开发区签署合同有哪些注意事项

下文是中国某开发区和投资者签署的一个真实合同。

 

          项目投资合同书

 

第一章   总  则

第一条  合同双方当事人

**省**经济技术开发区管理委员会       （以下简称甲方）

上海**设备制造有限公司             （以下简称乙方）

第二条  甲乙双方根据中华人民共和国有关法律法规，本着平等自愿、互利互惠、共同发展的原则，经友好协商，就乙方在甲方辖区内建设“ ** ”项目事宜订立如下合同，供双方共同遵守。

第二章   当事人双方的责任、义务与权利

第三条        甲方全力支持乙方到**开发区兴办项目，并以优惠的政策给予扶持。

一、甲方同意向乙方出让位于甲方辖区内**地块约 25 亩国有土地作为该项目用地（出让标准为固定资产投资每 100 万元供地1亩，出让面积以甲方出具的规划红线图为准），出让金为 ** 万元／亩，总计***万元人民币。以上价格为包干价，含办证费、契税、印花税、耕地占用税及土地前期开发费等乙方拿到《国有土地使用证》前所需支付的全部费用。上述土地出让事宜，在本合同约定条件下，由甲方相关职能部门与乙方另行签订土地使用权出让合同。（注1）

二、甲方承诺，对乙方项目税收优惠按国家相关政策执行。

三、免除应向该项目收取的城市建设配套费、绿化补偿费、城市道路占用费等全部市级行政性收费。

四、负责供电线路（不含变压器3000KVA及以上需架设的专线）接至本项目建设用地的红线边缘；负责供排水管网接至本项目用地旁主干道接口处。（注2）供电价格执行国家目录电价，供水价格执行物价部门核定标准。

五、提供全天候治安服务，并由甲方政法机关与乙方签订治安承诺书，确保乙方的治安环境和项目的正常运作。

六、在乙方进区项目建设阶段，由甲方“纪工委”作为对口联系单位，为乙方提供项目审批及建设过程中的全程服务，包括协助乙方报批、办理兴办企业所必需的各有关手续及证照；负责做好项目建设过程中的协调工作等。

七、对乙方投资的固定资产由于特殊原因需要缩短折旧年限，由企业提出申请，经甲方税务部门审核，可以实行加速折旧。

八、负责乙方享受本开发区所具备的其他相关优惠政策。

九、甲方依法对乙方入区企业的环境保护、安全生产、劳动用工等进行检查监督。

第四条    乙方认同甲方的投资环境条件和优惠政策，同意在甲方辖区内投资兴建***项目。

一、自本合同签订之日起，30日内在**省**经济技术开发区注册成立具有独立法人资格的公司，注册资本不低于 3000 万元人民币。

二、负责在甲方辖区内总投资 6500 万元人民币兴建合同约定项目。本项目自 2012 年 10 月开工建设，建设周期为 12 个月。（注3）

三、乙方承诺该项目建成达产后每年依法向甲方税务机关缴纳税收。

四、乙方在本合同签字后一周内向甲方支付全部土地出让金的70%，其余土地出让金在土地挂牌时全部付清，甲方在收到乙方预付款后一周内，向乙方提供蓝线图。甲方承诺最迟在 2013 年底以前为乙方办理好本宗土地的《国有土地使用证》，土地使用性质为工业用地。（注4）

五、乙方在拿到该宗土地红蓝线图后，应尽快制订该宗土地内的建设规划并报甲方规划部门批准，规划必须符合甲方总体规划及容积率要求。自本合同生效后6个月内，如乙方未能启动项目建设，乙方同意甲方对乙方项目地块进行调整（注5）；自取得本项目用地的《国有土地使用证》后两年内，如乙方未能启动项目建设或建设容积率达不到国家规定标准，甲方可以无条件收回该项目用地。（注6）。

六、项目必须进行环评和安评，并按环保及安全要求做到“三同时”，达到有关标准。

第三章    合同争议和处理

第五条  甲、乙双方在履行合同过程中产生的争议由双方友好协商解决；协商不成，由有关调解机构主持调解；调解不成，任何一方可向履约地人民法院提出诉讼。

第四章    合同的效力

第六条  本合同经双方签字盖章并在乙方支付首批土地出让金后生效。如乙方在本合同签订后3个月内未能向甲方支付首期土地出让金，则本合同自动失效。乙方新公司注册后，本合同约定的乙方的权利、责任、义务等法律关系由新公司继承。

第七条  本合同不因法定代表人变更而变更或解除。

第八条  本合同在有效期内双方可依据国家相关法律的变化协商办理有关事宜。

第九条  甲、乙双方任何一方不得擅自变更或解除合同，否则由违约方负责赔偿由此给对方造成的损失。

第五章   合同的变更和解除

第十条  合同生效后，就合同的个别条款经双方协商一致后可以变更，变更事项必须以书面形式附于本合同项下，合同变更后按变更后的条款执行（变更条款不具有溯及力）。

第十一条  因不可抗拒的原因如自然灾害等，致使本合同无法履行的，经双方协商一致可以解除合同。

第六章    附   则

第十二条  本合同未尽事宜，由甲、乙双方另立合同或以其他书面形式附于本合同项下，并与本合同具有同等法律效力。

第十三条  本合同一式陆份，甲、乙方双方各执叁份。

（注7）

 

甲方：**省**经济技术         乙方：上海**设备

      开发区管理委员会                 制造有限公司

 

（盖章）                      （盖章）

 

甲方代表：                           乙方代表：

 

年  月  日                          年  月

 

 

注1：“上述土地出让事宜，在本合同约定条件下，由甲方相关职能部门与乙方另行签订土地使用权出让合同。”

所谓“由甲方相关职能部门”指当地“规划和国土资源管理局”，按照“中华人民共和国土地法”，国有土地的出让主体是县级“规划和国土资源管理局”，因此，开发区并不具备出让土地的权力。但县级“规划和国土资源管理局”并不是“甲方相关职能部门”，而是一个独立的政府机构。

在工业用地出让采用“招拍挂”之前，工业用地的出让全部采用协议出让的方式，即由开发区直接和投资者签署出让合同，客户将双方协商的土地款支付给开发区，再由开发区到县“规划和国土资源管理局”支付相应的费用，办理土地使用证。当开发区出现财务危机时，开发区无钱支付给“规划和国土资源管理局”，使得客户无法获得土地使用证。在这种情况下发生的投资者和开发区的纠纷处理，在司法实践中，法院通常判当事人双方的合同无效，因为双方在协商买卖一项不属于一方（开发区）的资产。

在本例中，开发区提出乙方（投资者）需要另行签署土地使用权出让合同的说法是正确的。

 

 

注2：负责供电线路（不含变压器3000KVA及以上需架设的专线）接至本项目建设用地的红线边缘；负责供排水管网接至本项目用地旁主干道接口处。

本条款是关于开发区基础设施的配套条款。开发区基础设施配套的条款涉及到内容比较广泛，在执行过程中发生纠纷的地方也比较多。一旦出现纠纷，总是投资者吃亏比较多，因为投资者更急于完成工厂的建设。

基础设施配套中提到的“红线”是指投资者受让的地块的边界。这条边界是用坐标点定义的，在地块的现场是看不到这条“红线”的。地块的“红线”通常也不是企业的围墙的位置，因为大多数开发区要求企业的围墙建筑在距“红线”一定的退让距离之内。因此，地块的“红线”，是在工厂围墙之外的绿化带中的某个位置上。

A，          供电：供电是由投资者自己向当地供电公司申请的，因为投资者是最终用户。而供电公司都是国家垄断企业，所以出现的问题和麻烦也比较多。投资者根据自己的用地需求，向当地供电公司申请用电，当地供电公司会给出一个时间表和预算表。这个预算表通常包括如下的部分（从外到内）：附近合适供电的变电站（或者环网柜）的分担费用，从变电站（或者环网柜）到工厂的电缆费用，工厂内变压器的费用，再加上施工费用。在上述总费用中，是无法清晰分割“红线”内外的费用的。解决这个问题的方法，是指合同中更加详细地列出投资者需要支付的费用，包括电缆费、变电站分担费用、施工费等等。还有一个简单的方法是：合同中规定投资者为了使用一定功率的电力需要支付的供电设施费用的最高限额，一旦超过该限额，就由开发区支付超额部分。其次，本例中开发区提供3000KVA以下的供电配套方式，这个功率是相当大的。很多开发区将该限额规定在800KVA——1200KVA以下。因为专线和专供都是十分昂贵的。

B，           供水：供水的情况和供电相似，也需要由投资者自己向当地自来水公司申请。但供水的管路通常已经铺设在地块周边的道路下。但开发区“负责供排水管网接至本项目用地旁主干道接口处”这个说法是有歧义的。因为“主干道”必须定义清楚，必须是在地块边上。其次，“供排水管”是指“供水”管和“排水”管，这是两个独立的管网。在次，即使“供排水管网”已经铺设在地块边道路的地下，还涉及到是在道路临近地块的道路一侧，还是在远离地块的道路一侧。如果在远离地块的道路一侧，“供排水管”连接到地块需要跨越道路，涉及到管路跨越道路的施工费用（挖开道路排管，或者使用顶管从地下穿越）。最后，从“供排水管”接管路到企业，还会出现一个“开口子”费用。这个看起来很简单的操作，在有些开发区，自来水公司要向投资者收取30万人民币。

C，           本例还缺污水管路的连接。如果企业有部分污水排放，而地块周边没有污水管路的话，投资者将面临违法排放污水进入雨水管的情况。

D，          通信是所有基础设施中最好的部分，得益于通信公司的竞争。开发区在通信方面几乎不用投资。

E，           土地平整。土地平整是由歧义的。大多数工业用地历史上是农田，地块中会有历史遗留的灌溉水渠。有些水渠是可见的，还有一些被耕地覆盖后形成地下的“暗浜”。投资者要避免开发区将地块推平，这看上去很好看，但在今后的施工过程中会出现两次处理。因为简单地将泥土推入明渠而没有清楚淤泥，只是掩盖了水渠而已，投资者在施工过程中，为避免建筑沉降，还必须重新清除淤泥，这样就要将覆盖的泥土再挖出来。因此，清除地块的地面建筑物和树木庄稼，保持地块现状是正确的做法。更加重要的是地块的标高。一些开发区将区内道路的标高设定得很高以避免道路积水。为避免道路积水进入工厂，工厂设计中通常会将工厂的地面标高设定为和周边道路标高接近或者略高于道路标高。，如果地块周边的道路明显高于地块的平均标高，投资者需要对地块进行填土。按照填土量的规模，可能是一笔很大的开支。因此，在土地平整条款中，投资者应该要求开发区保证地块标高和周边道路接近，或者由开发区提供差额部分的土方量。

F，           基础设施条款中还必须包括临时用电和临时用水的条款。投资者在施工过程中需要用电用水，称为“临时用电”和“临时用水”。开发区必须负责提供施工过程中需要使用的“临时用电”和“临时用水”，否则投资者无法进行施工。

G，          基础设施条款中容易忽略的是工厂开设大门的条款。企业在哪条道路上允许开设厂门？允许开几个厂门？这是需要向当地公安部门申请的。如果预先没有约定，工厂的厂门可能无法按照投资者预想的要求开设。其次，在一些开发区，开设厂门还需要支付费用，包括厂门开设费和绿化破坏补偿费。这些费用都是乱收费。但是，如果在合同中没有约定，就为这些乱收费提供了条件。

 

注3、4：“本项目自 2012 年 10 月开工建设，建设周期为 12 个月。乙方在本合同签字后一周内向甲方支付全部土地出让金的70%，其余土地出让金在土地挂牌时全部付清，甲方在收到乙方预付款后一周内，向乙方提供蓝线图。甲方承诺最迟在 2013 年底以前为乙方办理好本宗土地的《国有土地使用证》，土地使用性质为工业用地。”

   本例之“乙方在本合同签字后一周内向甲方支付全部土地出让金的70%”，这是一个危险的和必须避免的条款。开发区并不拥有土地使用权，也不是土地使用权出让的主体，因此，投资者将土地出让金支付给开发区是没有道理的。按照目前的土地出让办法，投资者必须和县“规划和国土资源管理局”另外签署《国有建设用地使用权出让合同》（《合同》文本可查阅本知识库），在这份《合同》中规定了投资者需要向“规划和国土资源管理局”支付的款项和支付时间。这样，投资者就面临双重支付土地出让金的问题。在以往的实践中，开发区确实会代替投资者支付《合同》规定的土地出让金，但是，大量的案例表明，当开发区现金流出现困难的时候，或者开发区土地指标缺乏的时候，开发区会推迟《国有建设用地使用权出让合同》的签署和支付，推迟可以延续数年甚至更长的时间。

本例之“甲方承诺最迟在2013年底以前为乙方办理好本宗土地的《国有土地使用证》，土地使用性质为工业用地。”和“本项目自 2012 年 10 月开工建设，建设周期为 12 个月。”这两个条款，明确地表明开发区希望在投资者没有获得《国有土地使用证》的情况下就开始施工建设。这是一个更加危险的动作。在没有《国有土地使用证》的情况下就开始建设是违法行为，所建设的建筑物是违章建筑。投资者的违章建筑在施工、验收和日常使用中将面临大量的处罚风险，其极端状态是被执法部门勒令拆除。

结合上述两点，当投资者将土地出让金支付给开发区，并且在开发区的要求下开始建设厂房，而《国有土地使用证》又处于不确定的情况下，投资者的风险就十分巨大。

本例之“甲方在收到乙方预付款后一周内，向乙方提供蓝线图”，应该是“红线图”，也就是规定地块的四至位置。只有当地块某一面临河流湖泊时，该面的边界用“蓝线”。但即使是“红线图”也是不够的。投资者必须要求开发区提供针对该地块的“规划要求”，包括：容积率、建筑密度、绿化率、建筑高度、“红线”退让距离。尽管上述“规划要求”在今后的《国有建设用地使用权出让合同》中会出现，但如果事先没有约定，将来就只能遵守当地“规划和国土资源管理局”的要求。当地的规划要求，不仅经常在变化，而且可能和投资者想象中的数据相差巨大。

该条款的正确表述应该是：“甲方承诺在20**年*月之前，安排乙方参加土地招拍挂，土地招拍挂的起始价格为**万/亩，成交价也是**万/亩。在乙方和**县“规划和土地资源管理局”签署《国有建设用地使用权出让合同》后，按照该合同的条款付款。”

 

注5：“自本合同生效后6个月内，如乙方未能启动项目建设，乙方同意甲方对乙方项目地块进行调整”。

本例在合同生效后6个月内，是不可能完成土地招拍挂和施工建设许可证的。在目前的情况下，从土地获得土地指标到招拍挂完成，大致需要5个月的时间，申请施工许可证大致需要4个月的时间，因此，从投资者和开发区签署本协议，到投资者开始施工，至少需要9个月的时间。6个月内启动项目建设，只能是违章建设。

本条的正确表达方式是：“在乙方获得《国有土地使用证》，乙方立即开始申请施工许可证，在获得施工许可证之后，依法施工。”

 

注6：“自取得本项目用地的《国有土地使用证》后两年内，如乙方未能启动项目建设或建设容积率达不到国家规定标准，甲方可以无条件收回该项目用地。”

甲方（开发区）是无权收回土地的，因为土地不属于甲方。

关于闲置土地的收回问题，历史上一直是雷声大、雨点小。最大量的闲置土地，其实是出现在各主要城市的市中心的商业和房地产用地。但是至今，我们好像也没有看到动真格的没收土地。原因可以有很多种，但是，土地价值昂贵，没收土地相当于没收了一笔巨款，而这笔巨款可以摆平一切部门和一切人员。

历史上有关闲置的定义也有多种，我们看到的说法是，如果某地块已经完成了25%的建筑，视作已经开发。现在的《国有建设用地使用权出让合同》有了更加明确的建设时间要求和相关的惩罚条款，所以，应该按照《国有建设用地使用权出让合同》的相关条款执行。至于这些惩罚条款是否真的执行？或者是有选择性的执行？目前还不得而知。因为如果新的地块严格执行闲置惩罚，那么，遍布中国各城市、各开发区历史上形成的海量的闲置土地如何处理，就变成了另一个问题。

 

注7：本合同缺开发区给予投资者的税收优惠政策或者税收奖励条款。一些成熟的开发区已经不再提供额外的税收优惠政策和税收奖励，但如果投资者的税收预期较大，还是可以和大部分开发区商议税收奖励的。