城市运营 ≠ 区域开发，模式该怎么破？

1978年到2014年，中国的城镇化率从18%发展到54.8%。不过相比欧美国家80%以上的城市化率，中国的城镇化显然还有很长的路可以走，其中可以挖掘的商机也非常之多。正是看到了这一点，近些年越来越多的企业以“城市运营商”这个高大上的身份出现在大众的面前。

　　| 2002年，那是一个春天 |

　　中国的城市运营业务是伴随着改革开放和经济体制改革的步伐而发展起来的，在十一届三中全会前的计划经济土壤，无法孕育出城市运营的业务模式。因为地方政府财政国家养，企业经营吃大锅饭，从源头上说，大伙儿都没有资产保值增值的压力，也就没有耗费心神经营的动力。

　　而走市场经济路线之后，确切的说是1994年分税制改革以后，地方政府一下子失去了中央母亲的依傍，开始要自己撒丫子走路，养活自己。怎么养活呢?一开始靠开发区的企业税收，后来觉得不过瘾，2002年通过土地制度改革，使土地出让金成为地方政府的可观收入来源，这次开闸放水意义重大，从此，地方政府走上了“土地财政”的“康庄大道”。

　　| 城市运营 ≠ 区域开发 |

　　2013年的时候，我们对我国开展城市运营业务的企业进行过一轮摸查，发现企业进入城市运营业务(有部分其实是进入区域开发业务)的时间同几次大的经济体制改革具有高度的协同性。1978年，中信集团进入宁波大榭岛搞综合开发，从现在的理解来看，就是首个城市运营的典型案例。之后在1996年左右有一波比较大规模的企业进入城市运营业务的潮流出现，比较典型的如上海城投等地方投融资平台企业，天鸿和泛华等大型国企。再往后，至2008年达到了企业进入城市运营业务的高峰期，当时的典型特征是一大批以房地产为主业的央企(如中交、中铁、中建)和一批民营房开企业(如碧桂园、恒大、雅居乐)都开始投身大型片区的土地一二级联动开发业务，从而标榜自己进入城市运营商行列。

　　但从我们的视角来看，如果只从事基建和房地产为主的一二级联动开发业务，并不能算作完整意义上的城市运营商。那么什么样的企业才能称得上合格的城市运营商呢?如何全面的理解城市运营业务呢?

　　| 城市运营的内涵解读 |

　　城市运营在我国仍属新兴业务领域，其定义还需在实践摸索不断丰富，而国内学术界对城市运营也尚未形成公认的标准，在此我们尝试从城市运营活动的表现形式入手，对城市运营初步定义。

　　根据我们的理解：城市运营是指地方政府及其引进合作的专业化企业，以增值为目的，把城市作为组合化的国有资产来整体经营，其实质是以市场化的手段进行城市综合资源的优化配置和整合的一种商业化经营行为。

　　而区域开发更多还是停留在土地一级开发和房地产二级开发的领域内，是基建和房地产业务的合称。

　　| 城市运营的三类对象 |

　　1、城市有形资产经营——将土地、能源、建筑设施、生态环境等有形资产进行市场化经营。通过对土地的储备、有形资产的整合和租售, 让有形资产产生递增效应。

　　2、城市无形资产经营——为城市提供优质的公共环境、社会管理秩序、社会人文风气等无形资产，从而为城市创造附加的经济效益与社会效益。

　　3、城市品牌建立与推广——在科学的城市定位基础上，建立并推广城市品牌，使公众完整认知城市, 进而形成，外部吸引力，达到城市品牌增值的目的。

　　| 城市运营的业务链条 |

　　完整的城市运营业务是从土地开发权的获取至城市建成后的持续维护运营等一系列工作串联而成的全产业链式整合。它主要包括上游(1个环节)、中游(2个环节)、下游(1个环节)。

　　上游：即土地开发权获取环节。在这期间，企业主要的工作内容有：项目战略策划、项目可行性分析、项目规划设计、申请农地征用、原住民拆迁安置…;

　　中游：其一是土地一级开发环节。主要工作内容简单说就是三通一平，但现在随着智慧城市等高等级开发标准的出现，土地一级开发的业务种类也有越来越多了。其二是功能设施开发环节。不仅包括大家所熟知的经营性房地产开发，还包括各类公益性的公共建筑、公园绿地等设施开发。

　　下游：城市运营服务环节。包含的内容很多也很繁杂，比如：城区的对外展示与交流、投资环境营造、各类水电暖气等公用事业运营、各类公共场馆等公建设施的运营、城管公安等城市公共服务、甚至还包括城市运行的监督测评等。由于这部分服务的环节种类过于多样，以上只是列举一二，供大家有个认识上的参考。由于城市运营服务的介入壁垒高，与传统房地产和基建的领域跨度大，所以一般来看，传统房地产企业介入该领域的企业并不多。因此，可以说城市运营业务的下游环节因此也成为区别城市运营商和区域开发商最大的分界点。

　　| 城市运营的模式之困 |

　　由于我国的城市运营业务大都是从土地一级开发衍生而来，所以理所当然的，目前的所谓“城市运营商”更多关注土地一级开发环节。

　　完整的城市运营业务是从土地开发权的获取至城市建成后的持续维护运营等一系列工作串联而成的全产业链式整合。其中，城市建成后的持续运营和维护由于较多牵扯到公权，且带有公益和半公益属性，因而至今没有很成熟的，普遍适用的商业模式。从这个意义上而言，这两年政府主推的、企业踊跃尝试的PPP合作模式，正反映了企业界在这方面所作出的努力和尝试。

　　在实际操作过程中，对于部分资源整合有力，运营操作得法的城市运营项目，作为操盘者的城市运营商所获取的收益会比较丰厚，所以现在市面上还是有不少企业，(尤以传统房地产开发商为甚)也想介入这个行业。这些企业的负责人，经常会问一个看似很泛的问题：“作为一个城市运营企业，我们应该注意哪些事情?”

　　| 你须关注的4大战略模式 |

　　要破解模式之困，以下四个方面的战略模式，想搞城市运营的企业就需要高度关注：

　　1、政企合作模式

　　城市运营本该是政府的活儿，现在交给企业来办，那只是中国经济发展过程中，中国特色的又一个反映(就如同去年兴起的PPP热一样，实质上是对地方财政减负的一种途径)。所以过程中，参与城市运营项目，企业一定会在很多层面需要跟政府打交道。这个过程中，企业如何确定和政府之间的工作职责和工作界面，这应该是企业首先应该关心的问题。这个问题不能在合作之初设计好，后续项目运作中，一定要出大事情。

　　2、业务介入模式

　　作为城市运营企业，跟政府谈合作之前，首先要考虑一下，地方政府和它的官员为什么会把城市运营这种关系到城市发展、关系个人前程的重要项目交给你这个企业来做?也就是你要想明白你的独特优势是什么?从市场上看，很多企业都形成了自己的核心竞争力，有靠资金的，有靠基建的，有靠产业的，也有靠旅游的。你靠什么?

　　3、业务盈利模式

　　商业的本质是资本，资本的本性是追逐利润。怎么赚钱当然是企业从事任何一项业务必须关心的问题，城市运营业务也不例外。赚钱的模式有很多：简单的BT收益、时下流行的PPP合作收益、产业运营服务收益、资产增值收益、亦或是城市整体价值带来的增值效益……不同的企业，在跟政府的合作过程中，如何形成一套适合自己的盈利模式，是企业在战略层面必须要考虑的问题。

　　4、项目融资模式

　　虽然放在最后讲，但是融资的重要性毋庸多言。城市运营项目的投资动辄几十个亿甚至几百个亿，企业不可能所有的钱都自己来投资。但是城市运营项目还有一个重要的特征，就是企业一般不拥有项目的土地资产，没有抵押物，融资的难度大大增加。所以企业必须一开始就设计好合理的融资模式、打通持续的融资渠道。

　　以上四个方面的问题在这里先点到为止，后续还会逐一展开，欢迎持续关注。

　　本文经授权发布，产业君做了局部修改。若欲转载，请自行联系原作者。文/吴静芳(克而瑞城市运营事业部项目总监)、徐和锋(克而瑞城市运营事业部总经理)，来源于微信公众号：地产与咨询。

　　安迪·葛洛夫(Andy Grove)博士，IT偏执狂，1936年9月2日出生于匈牙利，犹太裔美国企业家，他参与英特尔公司的创建并主导了公司在1980年-2000年间的成功发展。1998年，战胜了英国王妃戴安娜、克隆羊多莉之父伊安·威尔马特和美联储主席艾伦·格林斯潘，当选《时代周刊》年度世界风云人物。曾在其著作《十倍速时代》中说：“我们置身於成功与失败都以10倍速进行的时代。机会不断涌现，却又瞬息消失。上一个小时造就你的因素，下一个小时就颠覆你。”